TANGERANG, Baratv.id — Gerai Hukum Art & Rekan yang selama ini dikenal konsisten dalam advokasi dan pendampingan hukum publik kembali mengangkat urgensi asas kepastian hukum dalam sengketa Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Kasus terbaru di Perumahan Taman Pelangi, Tangerang, menjadi ilustrasi aktual bagaimana kepastian hukum goyah ketika developer wanprestasi, sementara konsumen terperangkap antara cicilan bank dan rumah yang tak kunjung bersertifikat.
Di titik inilah hukum diuji—bukan hanya pada bunyi norma, tetapi pada daya lindung yang seharusnya hadir bagi masyarakat.
Konsumen vs Developer: Wanprestasi Bukan Sekadar Pelanggaran Janji
Dalam sistem pembiayaan perumahan di Indonesia, hubungan hukum antara pembeli dan developer biasanya dituangkan dalam PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli). Ketika developer gagal menyerahkan sertifikat, maka telah terjadi wanprestasi yang memberi ruang bagi pembeli untuk:
- Menuntut pemenuhan prestasi (penyerahan sertifikat);
- Menuntut ganti rugi; atau
- Membatalkan perjanjian secara hukum (Pasal 1243 dan 1267 KUH Perdata).
Hak ini bukan isapan jempol, dan konsumen tidak semestinya bersikap pasrah.
Kepastian Hukum Konsumen KPR dan Tanggung Jawab Bank
Kepemilikan rumah melalui KPR sering dipromosikan sebagai pintu menuju kesejahteraan. Namun dalam praktik, pintu itu bisa berubah menjadi ruang gelap ketidakpastian hukum ketika developer gagal memenuhi kewajiban, sementara bank tetap menagih cicilan.
Gerai Hukum Art & Rekan menilai persoalan KPR bukan hanya konflik privat, tetapi cermin kebijakan yang perlu dibenahi secara sistemik.
1. Konsumen Punya Landasan Hukum Tegas, Tapi Celah Implementasi Masih Lebar
UU Perlindungan Konsumen memberi hak bagi pembeli untuk mendapatkan barang/jasa sesuai perjanjian serta ganti rugi jika dirugikan. Demikian pula UU No. 1 Tahun 2011 yang mewajibkan developer menyediakan hunian yang layak dan jelas status legalitasnya.
Tetapi di lapangan, lemahnya pengawasan membuat banyak konsumen tetap dirugikan.
2. PPJB, AJB, hingga Akad Kredit: Bukti yang Sering Tak Berdaya
Meski semua dokumen legal dipegang, konsumen tetap bisa terkatung-katung karena lemahnya penegakan hukum. Tanpa tindakan tegas, PPJB hanya menjadi arsip tanpa kekuatan praktis.
3. Preseden Pengadilan: Konsumen Bisa Menang, Bank Bisa Ikut Bertanggung Jawab
Beberapa putusan pengadilan memenangkan konsumen, bahkan menetapkan bank turut bertanggung jawab jika tetap menyalurkan kredit meski legalitas proyek belum matang.
4. BTN Sebagai Kreditur: Netralitas Tidak Sama dengan Lepas Tanggung Jawab
BTN sebagai penyalur KPR memiliki kewajiban prinsip kehati-hatian. Jika bank tetap menyalurkan pembiayaan meski legalitas belum jelas, maka muncul ruang pertanggungjawaban.
Ketika Bank Tak Lagi Sekadar Kreditur
Sistem KPR dibangun di atas kepercayaan bahwa bank memeriksa legalitas, developer menyediakan rumah, dan konsumen membayar cicilan. Namun ketika sertifikat tak kunjung diberikan meski lunas, kepercayaan itu runtuh.
Bank Pun Bisa Wanprestasi — Fakta Hukum
1. Kelalaian Verifikasi (Due Diligence Diabaikan)
Bank wajib memeriksa legalitas lahan dan perizinan. Jika verifikasi dilakukan setengah hati, konsumen menjadi korban.
2. Sertifikat Tak Diserahkan Meski KPR Lunas
Kondisi ini dapat menjadi dasar gugatan wanprestasi terhadap developer dan bank secara tanggung renteng.
3. BTN Bentuk Tim Sertifikat Bermasalah
Pembentukan tim khusus ini menunjukkan bahwa masalah legalitas pada proyek KPR memang terjadi secara luas.
Konsumen Punya Jalur Hukum Lengkap
- Somasi tertulis kepada developer dan bank;
- Mediasi melalui BPSK atau Ombudsman;
- Laporan ke OJK;
- Gugatan perdata wanprestasi atau PMH;
- Laporan pidana jika terdapat unsur penipuan atau pelanggaran UU Perumahan.
Saatnya Publik Tidak Lagi Tunduk
Konsumen memiliki hak yang tidak boleh dikalahkan oleh kepentingan developer maupun bank. Selama verifikasi lemah dan developer tetap bisa menjual rumah tanpa legalitas, maka keadilan hanya menjadi ilusi.
Pernyataan Gerai Hukum Art & Rekan
Dalam komunikasi melalui telepon, Direktur Gerai Hukum Art & Rekan Arthur Noija S.H meminta Polda Metro Jaya segera menindaklanjuti dengan memanggil pihak developer dan Bank BTN agar persoalan tidak berlarut dan terang benderang mengenai hak konsumen yang telah memenuhi kewajibannya.
(Red)
